전세를 월세로 바꿀 때 전환율, 갱신과 신규는 기준이 다릅니다

2026-09-18 · 글쓴이 딸깍이 아저씨 (Mr. Ddalkak Uncle)

집주인이 전세를 월세로 돌리자고 합니다. 전환율을 몇 퍼센트로 잡느냐에 따라 월세가 크게 달라지는데, 여기에 법정 상한이 있습니다.

전세를 월세로 바꿀 때 전환율, 갱신과 신규는 기준이 다릅니다 대표 도식

다만 그 상한이 모든 계약에 적용되는 건 아닙니다. 갱신이냐 신규냐에 따라 갈려요.

계산은 이렇게 합니다

환산 월세 = (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12

전세 3억을 월세보증금 5,000만 원으로 낮추면 차액은 2억 5,000만 원입니다.

전환율 2%p 차이가 월 41만 원, 2년 계약이면 1,000만 원입니다. 집주인이 부르는 숫자를 그대로 받기 전에 한 번 환산해 보는 게 협상의 출발점이에요.

주택임대차보호법 제7조의2가 정한 상한입니다. 둘 중 낮은 쪽이에요.

기준금리가 연 2.5%라면 상한은 4.5%가 됩니다. 기준금리는 수시로 조정되니 계약 시점의 값을 확인해야 해요.

중요한 건 적용 범위입니다. 이 상한은 기존 계약을 갱신하면서 전세를 월세로 바꿀 때만 적용됩니다.

새로 맺는 계약에는 적용되지 않습니다. 신규 계약의 전환율은 시장에서 정해지고, 보통 법정 상한보다 높아요.

월세를 전세로 환산할 때는 이렇게 합니다.

전세 환산액 = 월세 × 12 ÷ 전환율 + 월세보증금

월세 100만 원, 보증금 5,000만 원을 전환율 5%로 환산하면 2억 9,000만 원입니다.

전환율 계산은 출발점일 뿐이고, 실제 판단에는 세 가지가 더 들어갑니다.

보증금은 돌려받고 월세는 사라집니다. 월세로 돌린 만큼은 소비이고, 전세보증금은 계약이 끝나면 돌아옵니다. 전환율이 예금 금리보다 높으면 보증금을 높게 유지하는 쪽이 유리해요.

월세는 세액공제 대상이 될 수 있습니다. 총급여 요건 등을 충족하면 월세액의 일정 비율을 연말정산에서 돌려받습니다. 실부담은 표의 숫자보다 조금 낮아집니다.

전세는 보증금 미반환 위험이 있습니다. 보증금이 클수록 노출도 큽니다. 전세보증금 반환보증 가입 여부까지 함께 따져야 해요.

전환율 상한이 "갱신 계약에만" 적용된다는 말의 무게가 여기서 나옵니다.

임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약갱신청구권을 한 번 쓸 수 있습니다. 이때 임대료 인상은 5% 이내로 제한되고, 전세를 월세로 돌릴 때는 앞서 본 법정 전환율 상한이 적용돼요.

반대로 갱신청구권을 안 쓰고 새 계약을 맺으면 두 제한이 모두 사라집니다. 집주인이 "새로 계약하자"고 하는 데는 이런 배경이 있을 수 있습니다.

갱신인지 신규인지는 계약서 문구가 아니라 실질로 판단합니다. 다투게 되면 사실관계를 따지니, 갱신청구권을 행사할 때는 내용증명 등 기록이 남는 방법을 쓰는 편이 안전합니다.

전세에서 반전세로 바꾸면 보증금이 줄어듭니다. 이때 같이 봐야 하는 게 있어요.

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